Les différences entre une SCI et une SARL

Les différences entre une SCI et une SARL

Une famille qui souhaite gérer un patrimoine immobilier peut choisir entre une SCI familiale (société civile immobilière familiale) ou une SARL de famille (société à responsabilité limitée de famille). Comme pour tout statut juridique, ces deux formes d’entreprise ont chacune des avantages et des inconvénients, qui peuvent plus ou moins compliquer la gestion ou la transmission d’un bien immobilier.

Pour vous permettre de tout comprendre des caractéristiques d’une SCI familiale ou d’une SARL de famille, faisons un tour d’horizon de tout ce qui les différencie.

Société commerciale versus société civile : la responsabilité des associés

La première différence à noter réside sans aucun doute dans le fait que la SARL de famille est une société commerciale, alors que la SCI familiale est une société civile. Au même titre que n’importe quelle SARL, la SARL de famille limite la responsabilité des associés qui la composent à leurs apports au capital social. Cette dernière est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés, même si elle peut choisir l’impôt sur le revenu.

De son côté, la SCI familiale entraîne une responsabilité illimitée des associés. De plus, les biens immobiliers gérés par celle-ci sont divisés entre les associés par le biais de parts sociales. Cette nuance a de nombreuses répercussions, notamment lors de la transmission du bien ou de son démembrement. À l’inverse d’une SARL de famille, la SCI familiale est automatiquement soumise à l’impôt sur le revenu. Elle peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés, une décision révocable pendant une durée de 5 ans.

Des contraintes administratives qui varient

La SARL de famille étant une société commerciale, celle-ci englobe les mêmes obligations que toutes les SARL traditionnelles. Cela passe notamment par la comptabilité, beaucoup plus complexe qu’au sein d’une SCI familiale. Effectivement, il est nécessaire :

  • de tenir des livres comptables ;
  • d’établir des comptes annuels ;
  • de procéder à l’audit des comptes lorsque la situation le nécessite.

De son côté, la SCI familiale n’entraîne aucune obligation en matière de comptabilité.

Les enjeux autour du patrimoine immobilier de la SCI

Si le but de l’entreprise familiale est uniquement d’acquérir un patrimoine, sans objectif particulier sur le plan financier, le statut juridique de la SCI familiale est le plus approprié. 

Au contraire, pour la mise en place de projets de vente ou de location, à long terme ou à court terme, la SARL de famille peut s’avérer plus avantageuse, puisqu’il est question de tirer des revenus importants.

Des caractéristiques en fonction de l’activité

La SCI familiale permet de gérer un patrimoine immobilier. Néanmoins, son activité principale ne peut pas être la recherche d’un profit avec ce dernier, quel qu’il soit. Par exemple, une SCI ne peut pas faire de la location de meublé, sauf si elle opte pour l’impôt sur les sociétés ou si elle limite l’impact de cette activité.

De son côté, la SARL de famille est spécifiquement destinée aux activités lucratives. Il est donc possible de développer tout un panel d’activités autour du patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de l’achat-revente de biens, de la location meublée, etc.